Слободниете економски зони недоволно искористен потенцијал. Од 826 хектари површина во слободниете економски зони во земјава, издадени се само 31 отсто, а вкупната искористеност барем досега е околу 29 отсто. Ова го покажува „Студија за ефектите на дел од мерките за поттикнување на странски инвестиции“, што ја подготви консултантската куќа „Fortonmka“.
Слободниете економски зони недоволно искористен потенцијал
Еден од елементите по кој што нашата држава привлекува странски инвестиции е обезбедување на државно градежно земјиште по многу субвенционирана цена. За тоа колкави се ефектите од таа мерка врз база на тоа што реално досега е вложено во периодот од 2011 до 2020 година? Какви се ефектите од странските инвестиции за граѓаните во различни региони на државата? И зошто е ова важно и како ќе се преслика во нашето секојдневно работење во сегментот на привлекување на странски инвестиции, подетално покажуваат резултатите од „Студијата за ефектите на дел од мерките за поттикнување на странски инвестиции“.
Резултатите од студијата ги презентираше консултантот Дарко Костадинов кој што нагласи дека показателите укажуваат каде имаме реално значаен потенцијал за дополнително подобрување на работењето во зоните без притоа да се користат дополнителни ресурси од граѓаните.
Зошто Слободни економски зони
Презентацијата на показателите за ефектите од слободните економски зони Костадинов ја започна со одговор на прашањето: Зошто се потребни слободните економски зони?
-При реализацијата на стратегија за развој и економски раст преку организација на слободни економски зони, државите планираат развој за да обезбедат повисоки економски цели од можностите на реалниот сектор со кој се соочуваат.
- Брз раст на бруто домашниот производ;
- Зголемена трговска размена;
- Намален трговски дефицит;
- Намалена стапка на невработеност.
-Зоните се организирани да го поттикнат индустрискиот и трговскиот развој, и воедно да имплементираат витална динамика на пазарот на труд, а со цел да постигнат повисок стандард на живот и адекватно професионално обучен кадар кај локалното население со помош на директни странски инвестиции.
-Анализата за дефинирање на реалната вредност на земјата обезбедена и ставена во употреба за потребите на развојот на ТИРЗ, севкупно ги зема во предвид постигнатите резултати на основните цели на државната стратегија.
- Состојба на искористеност на закупена земја во ТИРЗ;
- Состојба на предвидена и вработена работна сила по корисник;
- Остварени приходи по корисник;
- Кост-бенефит анализа по основ на класи на приходи и расходи за развој на ТИРЗ;
- Реална вредност на земјата под закуп во ТИРЗ.
ТИРЗ – Површина
Според студијата во Макеоднија има 13 зони со вкупна површина од 826 хектари. Од нив како активни зони се водат само седум, а останатите се уште не се во функција. Од активните зони (Скопје 1 и 2, Штип , Тетово, Прилеп, Кичево Струга и Струмица), најголема површина зафаќа штипската слободна економска зона со површина од 205 ха и Скопје 1 со 140 ха. Останатите се со површина под 100 ха. Меѓутоа кога е во прашање корисна површина, само Скопје 1. има корисна површина од 71 отсто, останатите во просек располагаат со околу 66 отсто. Најголема искористеност има тетовската слободна економска зона од 52 отсто. Потоа стрга со 37 отсто и Скопје 1. со 20 отсто.
Всушност од 826 ха површина во слободниете економски зони во кои може да се користи 66 отсто од површината, издадени се само 31 отсто, а вкупната искористеност барем досега е околу 29 отсто.
*Загрижува фактот што од таа површина само една третина се користи. Самите парцели не се добро искористени и во рамки на тие што се под закуп. Од 70 отсто корисна површина на која може да се гради изградено е само 25 отсто. Сите плаќаат надоместок по субвенционрана цена од 0, 1 евро по м2 .Ова покажува дека не само што имаме потенцијал да издаваме повеќе парцели под закуп туку и во самите парцели кои веќе се дадени да ослободиме дополнително земјиште кое ќе им го ставиме на располагање на инвеститорите. Значи со реорганизација на парцелите можна е поголема искористеност. Ова особено би дошло доо израз во зоните во кои има најголемо присуство на инвеститори, Скопје и Штип, смета првиот човек на ТИРЗ.
Вложувања во инфраструктурата
Во однос на инвестициите во ТИРЗ зоните државата од 2011 заклиучно со 2020 година вложила 3.021.752.155 денари. Од нив само четири отсто биле наменети за високоградби.
Приходите доаѓаат од три страни, објаснува Костадинов. Едната е зкуп кој изнесува два до три отсто. Другата е од услугите за одржување, 22 отсто и останатите услуги кои ги работи ТИРЗ на име на безцаринска зона, изнесуваат 76 отсто. Тоа значи дека зависно од обемот на компаните зависи колкав ќе биде учинокот во самиот приходот по основ на услуги. Поради што ги гледаме нивните приходи на годишно ниво
Вкупните приходи лани од активните зони изнесува 388.377.498 денари . Меѓутоа, треба да се напомене дека на стартот на декадата првите две години привредувале само Скопје 1 и 2. Во 2013-2014 се приклучила и штипската зона. Од 2015 стартуваат и Прилеп, Струмница и Кичево и од 2016 се приклучува и Струга.
Просечниот приход по метар квадратен по корисник во 2020 година во активните зони бил најголем во Скопје 1 и 2 од 239 денари. Потоа, Струмница 135 денари, Кичево 134, Штип и Прилеп по 113 денари, Струга 101 денар. Или корисниците по метар квадратен оствариле максимален приход во Скопје 1 и 2 од 646 денари, Штип 122 и Прилеп 144 денари.
Методологија
Од доставени податоци за изработка на анализа за реалната вредноста на земјата во ТИРЗ, и увидот во истите за да може да се утврдат факторите кои влијаат, методологијата за утврдување мора да ги земе во предвид: начинот на пресметување на вредноста; расходите на државата за имплементација; и развој на стратегијата за економски развој и раст.
Воедно, субвенциите во форма на државна помош и даночно ослободување, како и организација на слободни економски зони се тесно поврзани со постигнатите резултати, но не може да влијаат директно врз анализата на реална вредност на земјата во ТИРЗ.
Субвенциите во форма на државна помош и даночни ослободувања се тесно поврзани со растот на БДП, зголемена трговска разлика, намален трговски дефицит како и намалување на стапката на невработеност.
Државата преку својата стратегија за развој и економски раст не ги диференцира локалните од странските директни инвестиции, односно воспоставува критериуми за одржлив развој и раст на економијата во и надвор од зоните. Овие фактори не влијаат на реалната вредност на земјата.
- Реална вредност на искористена земја
Реална вредност на закупена земја во тирз, согласно сите сублимирани приходи не доаѓа само од искористеноста на земјата, туку и од создадената вредност на самиот инвеститор.
Имено, инвестициите во инфраструктурата по метар квадратен закупена земја во Скопје 1 и 2 изнесуваат 1.207 денари. Просечниот годишен приход од истата по еден квадратен метар (2011-2020) е 348 денари . Додека реалната вредност исто по метар квадратен е 3.375 денари.
Во Прилеп во инфраструктурата е вложено 4.289 денари по метар квадратен закупена земја.Просечен годишен приход е 91 денар. Додека реалната вредност на земјата во 2020 изнесува 343 денари по метар квадратен.
Во Штип се вложило по 1293 денари по метар квадратен, годишниот приход за декадата е околу 111 денари, додека реалната вредност на земјиштето лани е 338 денари по м². Во Струмница вложено е најмногу, 5.774 денари по м². Годишниот приход во оваа зона во периодот од 2011 до 2020 во просек се движела околу 95 денари. Реалната вредност на земјиштето лани изнесува 135 денари за метар квадратен. Во Кичево (има еден закупец) е вложено најмалку во инфраструктурата, 462 денари по метар квадратен. Просечниот годишен приход во изминатиот период е 97 денари по м². Лани реалната вредност на земјиштето изнесува 134 денари за м². Во Струга се вложени 2.818 денари по м² за иизградба на инфраструктура. Просечниот годишен приход во изминатиот период е 84 отсто по метар квадратен, а реалната цена ан еден квадратен метар лани изнесувала 101 денар.
-Имајќи ја во предвид оваа меѓународно призната методологија, важно е да напомнеме дека земјиштето се вреднува не на база на локација врз база на вложување во инфраструктура, туку врз база на тоа колку тоа земјиште носи приход за инвеститорот. Врз основа на тоа се цени и вредноста на земјата.
- Ова само по себе кажува дека приходите во Скопје се најголеми. Значи имаме инвеститор кој навистина ја искористува земјата и ја прави вредна. Проблемот не е каде ќе ги насочиме инвестициите во инфраструктура, туку каде ќе ги насочиме инвестициите на фирмите што доаѓаат. И второ какви инвестиции ќе донесеме, дали инвестиции што генерираат повисоки приходи или инвестиции кои не носат доволно, заклучи директорот на ТИРЗ.
Важен е податокот дека вложовивме 50 милиони евра во инфраструктура, а сме приходувале околу 42 милиони евра. Секое вложување внатре во државата се исплатува.
Просечна вредност по корисник
Во зоните во Скопје 1 и 2, минималната просечна вредност по корисник по метар квадратен изнесува 127 денари, додека максималната вредност достигнува до 6.936 денари по квадратен метар. Во Штип максималната просечна вредност по метар квадратен достигнала 1.132 денари, од минимална 493 денари. Во Прилеп просечната минимална вредност по корисник од 279 денари пораснала на 672 денари. Во Кичево максималната просечна вредност по корисник е 587 денари додека во Струмица 571 денар. Во Струга минималната просечна вредност по корисник по м2 е 419 денари.
Насоки
Пристапот за привлекување на нови ДСИ треба да се осврне на вистинската потреба на корисникот и потенцијалот за разој, и на тој начин ТИРЗ да обезбени адекватна распределба во согласност со планираниот развој на зоните, како и самата локација во зоната. Со ваков пристап, зоните може да обезбедат површина за поголем број на корисници на веќе изградената инфраструктура.
- Развојот на ТИРЗ на целата територија на РСМ треба да се реализира во фази кои треба да бидат организирани во согласност со постоечка патна инфраструктура за да се обезбеди брз транспорт на луѓе и стоки. Со ваков пристап, ТИРЗ ќе има системски пристап за издавање земја под закуп, мал процент на слободна земја, како и котролирани вложувања во инфраструктура. • Врз основа на искуствата во ТИРЗ и останатите слободни економски зони во регионот и пошироко, политиката на привлекување нови корисници треба да се надополни во корист на поголема јавна корист:
- Развој на дел од работната сила која се соочува со стагнација во личниот и професионален напредок во преработувачката индустрија и компатибилни со неа, паради неконкурентност на пазарот на труд;
- Политика за развој на трговија во ТИРЗ помеѓу корисниците преку принципот за намалување на транспортни трошоци, конзистентност и навремена достава на стоки и услуги;
- Механизам за елиминација, односно предвремено раскинување на договорите за закуп и останатите субвенции во случај на неисполнување на целите предвидени со државната стратегијата за економски развој и раст.
Следни чекори
-Креирање механизам за поттикнување на поголем искористеност на зоните надвор од Скопје;
-Паметно вложување во инфраструктурата;
-Поттикнување рамномерен развој - бенефит за сите граѓани.
Реално вреднување на државното земјиште
Зашто е ова важно, според дитекторот на ТИРЗ е затоа што -имаме неискористен потенцијал што теба да пробаме да го искористиме.
Второ ќе продолжиме со паметна цена во инфраструктурата. Да раснеме преку цената на земјиштето. Не по секоја цена, не секаде... Ова е прв пат државата да направи реално вреднување на земјиштето со кое што располага по меѓународно призната методологија.
Слободниете економски зони сега имаат субвенционирана цена на наем на земјиште 0,1 евро во кое не се зема предвид локација, ниту цена на земјиштето. Инвеститорите во Скопје плаќаат шест денари по м2 за земјиште што вреди 55 евра. Инвеститорите во Струга плаќаат шест денари на земјиште што вреди 100 денари. Значи тие плаќаат 30 пати повеќе од реалната цена, додека скопските инвеститори се привилегирани.“
Отука и заклучокот:
- Нашиот пристап што веќе го применуваме и за кој законската регулатива ни дава можност е што сега имаме пазарна цена на земјиштето. Разликата меѓу пазарната цена за наем на земјиштето и субвенционираната цена ќе ги сметаме во државната помош. Со други зборови фирмите кои што ќе работат во ТИРЗ во Скопје ќе добиваат пмалку пари како државна помош. Овие бројки ќе ги освежуваме секоја година. Како раснат овие вредности –секој нов инвститор како дел од планот за рамномерен регионален развој ќе се соочи со оваа проценка. Од друга страна ваквата проценка ќе ни покаже за какви инвеститори може да се залагаме. На пример, во Скопје инвеститори што можат да постигнат обем на приходи, вредност на парцела ... вредноста на местото не базирана на инфраструктурата, туку на генерирани приходи. Пазарна логика која со многу едноставна методологија може да поттикнеме порамномерна распределба за развој и да направиме селекција на оние кои ќе дојдат. За сите да го искористат бенефитот од странските инвестиции.
М. Балдазарска
